环京区域涿州楼市调查:开发商狂“封盘”涨价势头或难抑制

作者:admin 来源:未知 点击数: 发布时间:2019年04月24日

  跟着京津冀一体化成长的提速,环京区域涿州的房地产市场遭到史无前例的关心,某些楼盘一度呈现了“疯抢”的场合排场。然而合理多量投资者簇拥而至时,本地当局敏捷出台了限购政策。

  3月4日,《财经》新媒体记者在涿州实地查询拜访领会到,目前90%的楼盘曾经“封盘”,不再对外发卖。缘由是,良多楼盘五证不全,而监管部分查抄力度较大,两会期间“封盘”现象遍及。别的,疑惑除捂盘期待跌价的可能。

  从目前涿州房地产的全体价钱来看,每平方米从1.1-2万元不等,均价在1.5万元摆布,近三年房价翻了两番。不外就是如许的价钱,与燕郊和固安比拟,仍是低了不少。那么涿州房地产目前是什么环境?能否还有投资的价值?将来受政策影响的走势若何?

  从北京西二环出发,开车沿京港澳高速一路向西南行进,不到一个小时便到了涿州北收费站。刚出收费站,就有六七个发卖人员手里拿着一堆楼盘宣传单围了过来,他们认为买佃农来了,纷纷要带《财经》新媒体记者去看房,最初一名叫小王的发卖员上了记者的车。

  因为是周五,加上方才出限购政策,涿州大街上空空荡荡,但到处可见成群结队的售楼人员。面临一栋栋建好的新楼盘,小王告诉记者,这些楼盘几乎都没有现房可买了。此刻能买到的只要期房,准现房的价钱比力高且楼盘比力少。

  纷歧会,记者被小王带到了京南一品售楼处。记者现场领会到,目前京南一品没有正式开盘,还在排卡阶段,交三万元能够参与排卡,开盘时三万可抵六万。不外,该楼盘五证还不齐备。

  多位发卖人员向记者透露,涿州此刻具有大量五证不全的项目,五证齐备的大要只占到十分之一。两会期间管得严,大部门楼盘都封盘了,两会当前该当会开盘一批。据不完全统计,涿州有90%摆布的楼盘此刻都在“封盘”,部门能够排卡。

  随跋文者来到位于涿州东站比来的楼盘K2狮子城,其发卖员暗示,目前只要8号楼在售,属于尾盘,其它楼盘都曾经封盘。距离高铁站一公里摆布的天保绿城也具有封盘的环境,目前也在排卡。除此之外,封盘的还有位于涿州船埠镇的金裕花圃、鸿坤尔湾等楼盘项目,位于107国道的楼盘项目几乎全数封盘。

  对于“封盘”的缘由,业内人士认为,一是两会期间当局查得严,证件不齐满是开辟商的一大硬伤。二是开辟商也在期待下一轮上涨,疑惑除捂盘的可能性。

  易居研究院智库核心研究总监严跃进在接管《财经》新媒体采访时阐发称,这个时候要出格警戒部门房企乘机捂盘的做法,由于往往这个时候被认为是房地产市场看涨的一个特点。

  “若是房企资金压力不大,可能会采纳捂盘的做法,同时也疑惑除会有一些违规绕过监管的做法。建议处所当局对于现有的房企进行摸底,进而获得更多的房源消息。” 严跃进说。

  据小王引见,涿州此刻几乎曾经没有1万元以下的房源,高铁涿州东站附近的房价较高,在1.8万元到2万元之间。每天到涿州看房的人大要有一两百拨,周六日更多一些。每周成交量在一两百套,但比来房源很少,两会当前火爆的环境该当会恢复。

  记者领会到,距离涿州东站十公里摆布的京南一品,估计开盘价每平米也在1.1万元摆布。而离高铁站只要一两公里的天保绿城的价钱则要高良多,估计开盘价在每平方米1.5-1.6万元,以至更高一些。

  家住狮子城的张先生告诉记者,2014年在涿州买的房子,其时的价钱只要6000元/平方米,此刻曾经涨到了1.8万元/平方米,不到三年房价翻了两番。这一点也获得了小王的承认,涿州开辟区房价涨的很快,就连老城区的房价也早已冲破了万元大关。

  随跋文者来到位于老城区的“公园8090”楼盘。若是和高铁新城比拟,这里多了些糊口气味。五证齐备、70年产权、LOFT等均是它的卖点。发卖人员向记者引见,均价在1.6万元摆布,朝南的户型稍微贵一些,2018年中旬能够交房。该楼盘于2016年10月开盘,开盘均价为1.3万元摆布。

  现实上,导致涿州房地产价钱不竭上涨的缘由除了全体房地产大情况要素外,与地处北京周边的区域劣势是分不开的。加上京津冀一体化成长规划,涿州被认为是地产的价值凹地,这也是导致更多投资者前来炒房的缘由地点。

  华夏地产首席阐发师张大伟在接管《财经》新媒体采访时认为,涿州炒房的比例仍是比力高的,投资比例跨越50%,若是将部门北京养老等需求计较成为投资,那么炒房比例将跨越70%,自住刚需比例则很是低。

  然而“炒房”方才起头,便遭遇了政策的限制。从3月1日起,非涿州市户籍的居民家庭,限购1套住房,而且首付款比例不低于30%;涿州户籍居民家庭采办第2套住房时,首付款比例不低于50%。3月2日,河北涞水县也颁布发表限购。环京地域尚未限购的只要宝坻、永清和蓟县。

  其实,限购政策出台前,涿州就曾经遭到普遍关心,被大都人认为是带有强烈价值凹地属性的城市。环视周边,固安每平米已破2万元关口,正在建筑地铁的燕郊更是轻松越过3万元。

  因为廊坊北三县限购较早,有部门人把投资倾向放在雷同固安、涿州等区域。而固安此前上涨过快,天然会分流部门需求到涿州市场。

  严跃进认为,涿州政策出台当前,价钱方面会有所抑止,市场买卖略有下滑也是一般的。但因为涿州和北京相对较近,潜在的房价上涨压力仍是具有的。

  张大伟也认为,从市场看,目前发布的政策对市场的影响相对较弱。估计这一政策后,市场可能会有短期降温,但很快会消化。

  值得留意的是,涿州、固安等环京区域此轮疯涨和京津冀一体化、民航一体化等概念分不开。京津冀是中国的“首都圈”,包罗北京市、天津市以及河北省的保定、唐山、廊坊、石家庄、沧州、秦皇岛、张家口、承德、邯郸、邢台、衡水等11个地级市。此中北京、天津、保定、廊坊为中部焦点功能区,京津保地域将率先联动。

  此外,首都第二机场选址大兴,涿州距新机场39.8公里。业内人士认为,第二机场将会给辐射区域带来大型的功能性项目配套,催生新的临空经济带的构成,并鞭策区域成长历程。同时,从交通来说,涿州是周边为数不多有高铁站且离北京比力近的城市,一天有40多趟高铁颠末,到北京西站仅需20多分钟。

  除了交通的便当外,目前的问题也是显而易见的,就是高铁四周房价价钱比力高,四周配套设备匮乏,小到餐馆、超市,大到学校、商场都不齐备。

  亚太不动产学院院长朱凌波认为,所谓的配套有两种力量,一种是当局的力量,一种是市场的力量。每一个区域,当楼盘、栖身生齿达到必然的数量和配比的时候,若是当局没有先前的规划,开辟商必定会自觉地填补这种空白。

  “从房地产的根基面来说,一体化可以或许带来财产和其他资本的堆积,从房地产的投资价值角度看,有积极的鞭策感化。可是要警戒市场过度的炒作,好比说过度地透支此类概念而炒房,明显也是需要积极进行管控。”严跃进在接管《财经》新媒体采访时说。

  朱凌波认为,北京周边地域具备其他城市场不具备的劣势。一方面京津冀一体化的提速,对整个区域来说是一大利好;二是北京在中国的特殊性,高端人群都在往北京流入,北京的限购对周边区域会有必然的溢出效应;第三就是老苍生的投资渠道并不多,投资股票良多人都赔钱,而10到15年的现实证明,只要房地产的涨幅在10-15倍之间。分析来看,短时间的房价是不会下降,只会往上走。

  朱凌波认为,高铁要素,周边的比价效应,以及老苍生的投资渠道一时没有多元化地处理和疏通,城市使更多的投资涌向房地产的价值凹地。

  他暗示,虽然受溢出效应的影响环京区域的楼市遭到多方关心,可是辐射是有必然半径的。住在大兴、天津来北京上班是能够接管的,可是住在张家口还来北京上班就不太现实。所以这个溢出效应不克不及太盲目、太乐观。

  那么被视为调控政策的房产税能否会出台?3月4日,十二届全国人大五次会议大会讲话人傅莹在旧事发布会上说,房地产税法简直列入本届人大五年立律例划,但本年没有把房地产税法提请人大常委会审议的放置。这意味着外界关心的房地产税法不会在本届人大任期内出台。

  独立经济学家、央视财经评论员马光远认为,“外面临‘房子是住的’这个问题看得太简单,缺乏对这个问题在政策配套方面的深切思虑,我更担忧一提及‘长效机制’,似乎就是收房产税。若是长效机制沦为‘加税’的噱头,又是对房子是住的这必然位的误读和偏离。”

  朱凌波认为,从大的形势来看,房地产作为国民经济的支柱财产,或者说作为老苍生投资的一个最次要的渠道,第一个能够自创的就是国际上的经验。在国际上有一个最通用的老例,当城市化历程达到80%摆布的时候房地产会退出支柱财产,包罗这种郊区化。第二个就是生齿盈利双双对冲,负面要素是老龄化和独一代,而反面要素是城镇化和二胎政策。目前中国生齿老龄化大幅度提拔,中国的城市化历程此刻达到50%摆布,若是想达到80%还需要10到15年以至20年。大师认为在这个区间里,房地产的国民经济支柱地位可能还会连结。按照投资的惯性,在这个阶段该当说仍是有投资机遇的。当然分歧的城市、分歧的地段差别会很大。

  对于将来房价的走势,朱凌波暗示,“就北京而言,其在中国的特殊性是其他城市不具备的。北京是生齿净流入的,并且流入的高端生齿比例很大,低端生齿数量更大。所以这个城市跟其他城市不克不及同类型比力。好比良多大量的三线城市,像东北生齿完满是净流出的,财产也停滞,所以那的房价必定有些处所会呈现下滑、会呈现滞胀。可是若是仅仅谈北京,包罗涿州,只能看成一个特殊城市去看,而不代表中国所有的城市都像北京如许都在上升通道,良多生齿净流出的城市场曾经进入下降通道,目前分化曾经呈现。”

  (来历:《财经》新媒体   记者:高素英 蒋诗舟)

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